Krótki przewodnik po kredycie hipotecznym w Polsce

Nasz partner przygotował świetny artykuł, w którym znajdziesz wszystkie przydatne informacje związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego w Polsce. Z przyjemnością dzielimy się nim z Tobą. W razie pytań skontaktuj się z nami lub bezpośrednio z Loan-brokers.pl.

W tym artykule wyjaśnimy Ci krok po kroku, jak wygląda proces uzyskiwania kredytu hipotecznego w Polsce i czego możesz się po nim spodziewać. Mamy nadzieję, że pomoże Ci to lepiej spojrzeć na tę ważną życiową decyzję, którą planujesz podjąć.

Proces uzyskiwania kredytu hipotecznego w Polsce może być skomplikowany nawet dla obywateli polskich, dlatego zaleca się skorzystanie z usług doradcy kredytowego. Znalezienie najlepszego doradcy powinno być więc Twoim pierwszym krokiem przed przystąpieniem do składania wniosku o kredyt hipoteczny. Jest to szczególnie zalecane, ponieważ tego rodzaju pośrednictwo nie powinno Cię nic kosztować. Polskie prawo reguluje rynek hipoteczny w taki sposób, że bank nie może przedstawić Ci żadnej zmienionej oferty, niezależnie od tego, czy pójdziesz do banku sam, czy złożysz wniosek za pośrednictwem doradcy. To oznacza, że korzystanie z doradcy daje Ci przewagę, ponieważ nie jesteś związany z jednym bankiem, lecz masz dostęp do całego rynku i otrzymujesz profesjonalną pomoc przez cały proces uzyskiwania kredytu hipotecznego, a to wszystko jest bezpłatne.

Kolejnym krokiem powinno być znalezienie nieruchomości, którą chcesz kupić. Oczywiście jest to bardzo ważna część wniosku o kredyt hipoteczny, szczególnie w przypadku obcokrajowców, ponieważ rodzaj wybranej nieruchomości określi, jakie dokumenty musisz dostarczyć i jakie wymagania musisz spełnić. Inne dokumenty są potrzebne, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera, a inne gdy kupujesz je z drugiej ręki. Jeszcze inne dokumenty i ewentualne pozwolenia będą potrzebne, gdy zdecydujesz się kupić dom wolnostojący lub grunt, na którym planujesz budowę domu. Najłatwiejsze z tego punktu widzenia byłoby mieszkanie z rynku wtórnego, ponieważ bank potrzebuje w zasadzie tylko numeru danej nieruchomości w ogólnopolskim rejestrze nieruchomości; mając ten numer, bank ma dostęp do wszystkich informacji potrzebnych do kredytu hipotecznego. Sytuacja staje się nieco bardziej skomplikowana, gdy kupujesz nowe mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, ponieważ potrzebne są dodatkowe dokumenty. Korzystając z doradcy, nie powinno to stanowić dla Ciebie problemu, ponieważ doradca może być w bezpośrednim kontakcie z deweloperem bez konieczności angażowania Cię w proces zbierania potrzebnych dokumentów. Zdecydowanie najbardziej skomplikowanym typem nieruchomości byłby dom, szczególnie gdy planujesz go budować – wówczas dokumenty z lokalnych rejestrów gruntów, a także plany i pozwolenia, prawdopodobnie uczynią tę część najdłuższą i najbardziej wymagającą w całym procesie hipotecznym.

Załóżmy, że już wybrałeś nieruchomość, którą chcesz kupić, i teraz chcesz sprawdzić, czy bank będzie zainteresowany jej sfinansowaniem. Pamiętaj, że możesz sprawdzić swoją zdolność kredytową nawet zanim znajdziesz konkretne mieszkanie czy dom, który chcesz kupić. Pierwsze wymagania, na które powinniśmy zwrócić uwagę, to wymagania proceduralne – jeszcze zanim bank przyjrzy się Twojej rzeczywistej sytuacji finansowej. Po pierwsze, jeśli przyjeżdżasz do Polski spoza UE, głównym wymaganiem jest posiadanie karty pobytu; jeśli jesteś z UE, jedyne, czego potrzebujesz na początek, to rejestracja pobytu w Polsce. Zalecane jest również posiadanie potwierdzenia numeru PESEL i dokumentów meldunkowych, ponieważ niektóre banki będą tego wymagać, a inne nie. Dopiero wtedy bank może przystąpić do analizy Twojej sytuacji finansowej pod kątem uzyskania kredytu hipotecznego.

Twoja sytuacja finansowa będzie analizowana przez bank indywidualnie. W różnych bankach obowiązują różne zasady i wymagania dokumentowe, w zależności od rodzaju Twojego dochodu. Na przykład, gdy jesteś zatrudniony, większość banków będzie wymagać umowy na czas nieokreślony, ale jednocześnie niektóre zaakceptują fakt, że pracujesz na obecnym stanowisku od 3 miesięcy, a inne będą wymagać co najmniej 6 miesięcy. Niektóre banki poproszą o zaświadczenie o zatrudnieniu wypełnione przez dział kadr Twojej firmy, inne będą potrzebować jedynie historii Twojego konta bankowego z ostatnich 12 miesięcy, popartej deklaracją podatkową PIT. Jeszcze więcej różnic jest, gdy uzyskujesz dochód z prowadzenia własnej firmy – w zależności od rodzaju firmy i wymagań danego banku, mogą zostać poproszone księgi rachunkowe za 2 lata wstecz, deklaracje PIT, a nawet faktury od partnerów biznesowych i wiele więcej. Ponownie, posiadanie doradcy byłoby w tej części wniosku wielką pomocą.

Złota zasada banków w Polsce mówi, że Twoje miesięczne raty za wszystkie kredyty nie mogą przekraczać 60% Twojego miesięcznego dochodu netto. Zatem na przykład, mocno upraszczając, gdy zarabiasz 10 tysięcy złotych netto, bank nie pozwoli, aby Twoje miesięczne raty kredytu hipotecznego wraz z innymi zobowiązaniami kredytowymi przekroczyły 6 tysięcy miesięcznie. Można więc powiedzieć, że Twoja maksymalna zdolność kredytowa wyniosłaby 6 tysięcy pomnożone przez 360 miesięcy (30 lat, co jest obecnie maksymalnym okresem kredytowania). Ale to nie takie proste – bank bierze pod uwagę również Twoje koszty życia, które w każdym banku są inne i zmieniają się w zależności od liczby osób w Twoim gospodarstwie domowym. Wlicza również limity Twoich kart kredytowych jako miesięczne obciążenie itd. Ponadto każdy bank ma inną złotą zasadę dotyczącą wskaźnika DTI (stosunek zadłużenia do dochodu), więc niekoniecznie jest to 60%. Dlatego, aby naprawdę obliczyć swoją zdolność kredytową, najlepiej jest zapytać bezpośrednio w banku lub u doradcy, ponieważ odpowiadając na kilka pytań, otrzymasz dokładną kwotę, na którą możesz liczyć w danym banku lub w bankach, z którymi współpracuje Twój doradca.

Po wybraniu nieruchomości, oferty jednego z banków i zebraniu wszystkich dokumentów wymaganych procedurą tego banku, możesz przejść do następnego kroku, jakim jest właściwy wniosek o kredyt hipoteczny. Wymaga to jednego spotkania w banku, podczas którego wypełniasz i podpisujesz formularze wniosku oraz dostarczasz wszystkie wymagane dokumenty. Możesz to zrobić samodzielnie lub z pomocą doradcy/tłumacza. Następnie rozpoczyna się proces bankowy. Najpierw analityk bankowy wydaje opinię o Twojej sytuacji finansowej i sporządza rekomendację, czy udzielenie Ci kredytu hipotecznego jest dla banku bezpieczne, czy nie. Ważne jest, aby pamiętać, że nawet jeśli przy składaniu wniosku przedstawiłeś wszystkie wymagane informacje i dokumenty, analityk może poprosić o dodatkowe dokumenty lub wyjaśnienia dotyczące już złożonych dokumentów. To kolejny argument za korzystaniem z doradcy, ponieważ doradca zna procedury bankowe i może pomóc Ci przygotować wniosek w sposób eliminujący dodatkowe żądania dokumentów lub wyjaśnień ze strony analityka, które opóźniają zamknięcie wniosku hipotecznego.

Następnie bank zweryfikuje nieruchomość w odniesieniu do wartości zaoferowanej przez sprzedającego. Pamiętaj, że koszt tej wyceny poniesiesz Ty, a ostatnio zaczyna się od około 400 złotych. Bank może zaakceptować cenę, na którą Ty i sprzedający się ostatecznie zgodziliście, ale może też stwierdzić, że nieruchomość jest przeszacowana. Choć taka wycena jest dodatkowym kosztem, daje Ci też bezpieczeństwo, ponieważ eksperci bankowi znają rynek i doradadzą co do rzeczywistej wartości nieruchomości, co oznacza, że nie przepłacisz za wybraną nieruchomość.

Ostatnim krokiem, po pozytywnej decyzji banku dotyczącej Twojej zdolności kredytowej i wartości nieruchomości, jest podpisanie właściwej umowy kredytu hipotecznego z bankiem. Podpisanie tej umowy następuje jednocześnie z przelaniem wkładu własnego sprzedającemu nieruchomość, czemu oczywiście towarzyszy umowa, którą podpisujesz ze sprzedającym u notariusza. Minimalna wartość wkładu własnego różni się na rynku – niektóre banki wymagają 20%, ale niektóre akceptują 10%. Pamiętaj, że wpływa to na całkowity koszt kredytu hipotecznego – aby uzyskać najtańszą ofertę, musisz mieć przygotowane 20% wartości nieruchomości. Posiadanie tylko 10% sprawi, że koszt Twojego kredytu będzie nieco wyższy – ponownie mocno upraszczając, moglibyśmy powiedzieć, że byłoby to około 1% rocznie więcej.

Tak, w wielkim skrócie, wygląda proces kredytu hipotecznego w Polsce. Prawda jest taka, że sytuacja każdego klienta jest inna, dlatego aby naprawdę doradzić w danej sprawie, trzeba ją rozpatrzyć indywidualnie. Aby zapytać o swój przypadek, możesz udać się bezpośrednio do banku lub skorzystać z usług doradcy hipotecznego, który chętnie odpowie na Twoje pytania. Zapraszamy do bezpośredniego kontaktu po poradę.

Z poważaniem,

Zespół Loan-brokers.pl